Kiedy pojawia się problem?
Częstą sytuacją jest wieloletnie zamieszkiwanie w domu rodzinnym przez jednego ze spadkobierców, podczas gdy pozostali współwłaściciele wyprowadzili się wiele lat temu i nie interesują się nieruchomością. Tak jest również w przypadku pana Karola, który od ponad 40 lat mieszka w domu rodzinnym, ponosi wszystkie koszty jego utrzymania i przeprowadzał liczne remonty.
Po rodzicach pan Karol odziedziczył 1/3 udziału, natomiast pozostałe 2/3 należą do rodzeństwa. Powstaje więc pytanie: jak uregulować stan prawny nieruchomości?
Jakie są możliwe rozwiązania?
W praktyce istnieją dwa podstawowe sposoby:
1. Dział spadku
Dział spadku prowadzi do zniesienia współwłasności, jednak zazwyczaj wiąże się z obowiązkiem spłaty rodzeństwa. Dla wielu osób jest to rozwiązanie finansowo trudne.
2. Zasiedzenie udziałów współwłaścicieli
Drugą możliwością jest wystąpienie do sądu o stwierdzenie zasiedzenia udziałów należących do pozostałych współwłaścicieli. Co do zasady nie wiąże się to ze spłatami, ale jest rozwiązaniem znacznie trudniejszym dowodowo.
Dlaczego zasiedzenie udziału jest trudne?
Samo to, że jeden ze współwłaścicieli:
- sam mieszka w domu,
- ponosi koszty utrzymania,
- remontuje i modernizuje nieruchomość,
nie wystarcza, aby doszło do zasiedzenia udziałów pozostałych współwłaścicieli.
Każdy współwłaściciel – niezależnie od wielkości udziału – ma prawo do korzystania z całej nieruchomości (art. 206 k.c.). Dlatego samo wyłączne korzystanie z domu nie oznacza jeszcze przejęcia cudzych udziałów.
Co trzeba wykazać w sądzie?
Aby doszło do zasiedzenia udziału, konieczne jest udowodnienie, że współwłaściciel:
- posiadał nieruchomość jak wyłączny właściciel,
- przez co najmniej 30 lat (w złej wierze),
- oraz że jednoznacznie zamanifestował wobec pozostałych współwłaścicieli wolę wyłączenia ich z korzystania lub współdecydowania o nieruchomości.
Przykładami takich działań mogą być:
- sprzeciwianie się korzystaniu z nieruchomości przez rodzeństwo,
- samodzielne rozporządzanie nieruchomością wbrew ich woli,
- obciążanie nieruchomości bez zgody pozostałych współwłaścicieli,
- podejmowanie decyzji dotyczących nieruchomości z pominięciem innych współwłaścicieli.
Stanowisko sądów
Sądy podkreślają, że w sprawach o zasiedzenie – zwłaszcza udziałów we współwłasności – wszelkie wątpliwości muszą być rozstrzygane na korzyść ochrony prawa własności (post. SN z 24.05.2017 r., III CSK 144/16).
Podsumowanie
Zasiedzenie udziału w nieruchomości jest możliwe, jednak w praktyce należy do spraw najbardziej skomplikowanych dowodowo. Wieloletnie zamieszkiwanie, ponoszenie kosztów utrzymania czy remonty domu rodzinnego nie zawsze wystarczą, aby skutecznie nabyć udziały pozostałych współwłaścicieli przez zasiedzenie.
Każda sprawa wymaga indywidualnej analizy stanu faktycznego, dokumentów oraz relacji pomiędzy współwłaścicielami.
Potrzebujesz pomocy prawnej?
Jeżeli mieszkasz w Mielcu lub okolicach i rozważasz zasiedzenie udziału w nieruchomości, dział spadku albo inne sposoby uregulowania stanu prawnego nieruchomości – zapraszam do kontaktu z kancelarią.
Jacek Kopacz
Radca prawny Mielec 31.01.2026 r.
– rzetelna analiza sytuacji, ocena realnych szans i wsparcie na każdym etapie postępowania.