Planujesz budowę domu, ale Twoja działka nie ma dostępu do drogi publicznej? To częsty problem, który może zablokować inwestycję i utrudnić korzystanie z nieruchomości. Jeśli zastanawiasz się, co zrobić, gdy działka nie ma dostępu do drogi, poniżej przedstawiamy dwie możliwe ścieżki działania: dobrowolne porozumienie z sąsiadem lub postępowanie sądowe.
Co to jest droga konieczna?
Droga konieczna to instytucja prawa cywilnego, która pozwala właścicielowi odciętej działki uzyskać dostęp do drogi publicznej przez cudzy grunt. Oznacza to, że nawet jeśli Twoja działka nie ma formalnego dojazdu, masz prawo wystąpić o jego ustanowienie – za zgodą sąsiada lub przez sąd.
Jak uzyskać dostęp do działki bez drogi dojazdowej?
1. Umowa notarialna – gdy sąsiad wyraża zgodę
Najprostsze rozwiązanie to porozumienie z właścicielem sąsiedniej działki, przez którą może przebiegać dojazd. Jeżeli wyraża on zgodę, możecie zawrzeć umowę o ustanowienie służebności drogi koniecznej u notariusza.
Takie rozwiązanie jest korzystne, gdy:
- strony są zgodne co do przebiegu dojazdu,
- chcesz szybko uregulować sytuację prawną,
- zależy Ci na dobrej relacji z sąsiadem.
2. Postępowanie sądowe – gdy nie ma zgody sąsiada
Czy sąsiad może odmówić dojazdu do działki? Niestety tak – i to dość często się zdarza. W takiej sytuacji pozostaje Ci wystąpienie do sądu z wnioskiem o ustanowienie drogi koniecznej przez działkę sąsiada.
Sąd, podejmując decyzję, weźmie pod uwagę m.in.:
- najdogodniejszy i najmniej uciążliwy przebieg drogi,
- interes właściciela odciętej działki,
- interes właściciela działki obciążonej.
Kiedy sąd ustanawia drogę konieczną? Gdy brak innego dostępu do drogi publicznej i spełnione są przesłanki ustawowe, sąd może ustanowić służebność, nawet jeśli sąsiad się sprzeciwia. Właściciel działki, przez którą przebiega droga, ma prawo do wynagrodzenia pieniężnego.
Czy można uzyskać dojazd do działki przez cudzy grunt?
Tak – zarówno na drodze ugody, jak i postępowania sądowego. Pamiętaj jednak, że droga konieczna powinna być wyznaczona w sposób możliwie najmniej uciążliwy dla właściciela działki obciążonej. Nie zawsze więc będzie to najkrótsza droga – ważne są także względy praktyczne i lokalne uwarunkowania.
Potrzebujesz pomocy prawnej?
Jeśli nie wiesz, jak ustanowić drogę konieczną, albo co zrobić, gdy działka nie ma dojazdu, skontaktuj się z naszą kancelarią. Pomagamy zarówno w negocjacjach z sąsiadami, jak i prowadzimy sprawy sądowe o ustanowienie drogi koniecznej. Dzięki naszej pomocy zyskasz legalny, trwały dostęp do swojej nieruchomości.
Radca prawny Jacek Kopacz
12.06.2025 r.