Jaka musi być szerokość drogi dojazdowej, aby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy?
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie stawia wymagań co do minimalnej szerokości drogi dojazdowej do działki budowalnej.
Zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, działka musi mieć dostęp do drogi publicznej – bezpośredni lub poprzez drogę wewnętrzną, służebność lub drogę prywatną, przepis ten nie wskazuje jakiej szerokości ma mieć dojazd.
Art. 2. pkt 14) ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym definiuje pojęcie „dostęp do drogi publicznej” jako bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej.
Odpowiadając na pytanie zadane na wstępie, w pierwszej kolejności wskazać należy, iż decyzja o warunkach zabudowy:
– nie rodzi praw do terenu
– nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich.
W związku z tym osoba występująca o wydanie decyzji o warunkach zabudowy na etapie ustalania warunków zabudowy nie musi się legitymować tytułem prawnym do nieruchomości, na której ma być realizowana planowana budowa, a tym bardziej do nieruchomości, przez którą jest możliwy dostęp do drogi publicznej. Dlatego też,
w postępowaniu o ustalanie warunków zabudowy najistotniejsze jest faktyczne (a nie prawne) posiadania dostępu przez nieruchomość, na której planowana jest inwestycja
z drogą publiczną.
Zatem prezydent miasta/burmistrz/wójt prowadząc postępowanie o ustalenie warunków zabudowy nie bada stosunków własnościowych dotyczących nieruchomości, przez które ma być realizowany dostęp do drogi publicznej. Na tym etapie postępowania inwestycyjnego nie jest również sprawdzane jakiej szerokości jest droga dojazdowa do działki.
Natomiast posiadanie przez wnioskodawcę tytułu prawnego do nieruchomości, na której ma być realizowana budowa, jak również do nieruchomości, przez którą jest możliwy dostęp do drogi publicznej, weryfikowana jest w trakcie postępowania o udzielenia pozwolenia na budowę. W tym postępowaniu sprawdzany jest wymóg spełnienia określonej szerokości przez drogę dojazdową, zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, które przewiduje.
29.05.2025 r.
radca prawny Jacek Kopacz