Śmierć najemcy mieszkania często powoduje poważne problemy prawne dla osób, które wspólnie z nim mieszkały. Wiele osób zakłada, że skoro przez lata mieszkały razem z najemcą, to automatycznie przejmą umowę najmu. W praktyce nie zawsze jest to możliwe.
Kwestia ta jest szczegółowo uregulowana w art. 691 Kodeksu cywilnego, który wskazuje zamknięty katalog osób mogących wstąpić w stosunek najmu po śmierci najemcy.
Kto może wstąpić w stosunek najmu po zmarłym najemcy
Zgodnie z art. 691 § 1 k.c. w stosunek najmu lokalu mieszkalnego po śmierci najemcy mogą wstąpić:
- małżonek najemcy (jeżeli nie był współnajemcą),
- dzieci najemcy,
- dzieci małżonka najemcy (pasierbowie),
- osoby, wobec których najemca był zobowiązany do świadczeń alimentacyjnych,
- osoba pozostająca faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.
Jednocześnie zgodnie z art. 691 § 2 k.c. osoby te muszą stale zamieszkiwać z najemcą w lokalu aż do chwili jego śmierci.
Oznacza to, że do przejęcia najmu konieczne jest spełnienie dwóch warunków:
- należenie do kręgu osób wskazanych w ustawie,
- wspólne zamieszkiwanie z najemcą do chwili jego śmierci.
Czy wnuk może przejąć najem mieszkania po dziadkach
W praktyce kancelarii często pojawia się pytanie, czy wnuk może przejąć mieszkanie po zmarłym dziadku lub babci.
Odpowiedź jest niestety negatywna. Przepisy nie przewidują takiej możliwości.
W orzecznictwie Sąd Najwyższy wyraźnie wskazano, że wnuk nie należy do kręgu osób uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu.
Potwierdza to Uchwała Sądu Najwyższego z 21 maja 2002 r., III CZP 26/02, w której stwierdzono, że:
wnuk zmarłego najemcy nie należy do osób wymienionych w art. 691 § 1 k.c., nawet jeśli łączyła go z najemcą więź gospodarcza i uczuciowa.
Oznacza to, że nawet wieloletnie wspólne zamieszkiwanie z dziadkiem czy babcią nie daje prawa do przejęcia umowy najmu.
Co oznacza „faktyczne wspólne pożycie”
Często pojawia się argument, że dana osoba pozostawała z najemcą w faktycznym wspólnym pożyciu.
Pojęcie to zostało wyjaśnione w orzecznictwie Sąd Najwyższy i oznacza relację zbliżoną do małżeństwa – czyli konkubinat. Obejmuje ona więź:
- emocjonalną,
- gospodarczą,
- osobistą.
Nie dotyczy natomiast relacji rodzinnych, takich jak wnuki, rodzeństwo czy dalsi krewni.
Spory o wstąpienie w stosunek najmu
W praktyce często dochodzi do sporów z gminą lub właścicielem mieszkania dotyczących tego, czy dana osoba rzeczywiście spełnia warunki wstąpienia w stosunek najmu.
Najczęściej sporne są kwestie takie jak:
- faktyczne zamieszkiwanie z najemcą,
- charakter relacji z najemcą,
- status prawny lokalu.
W wielu przypadkach konieczne jest przeprowadzenie postępowania sądowego o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu.
Pomoc prawna w sprawach mieszkaniowych
Sprawy dotyczące wstąpienia w stosunek najmu po śmierci najemcy wymagają dokładnej analizy stanu faktycznego i przepisów prawa.
Kancelaria Radcy Prawnego Jacek Kopacz świadczy pomoc prawną m.in. w sprawach dotyczących:
- najmu lokali mieszkalnych,
- sporów z gminą dotyczących mieszkań komunalnych,
- ustalenia wstąpienia w stosunek najmu,
- ochrony praw lokatorów.
14.03.26 r.
Mielec
Radca prawny Jacek Kopacz