Wywiad jakiego udzielił radca prawny Jacek Kopacz dla tygodnika KORSO.
Dlaczego wyceny nieruchomości przeznaczonych pod budowę drogi obwodowej Mielca, wykonywane w bieżącym roku tak znacznie odbiegają od tych z 2011 r., przecież to praktycznie te same działki położone w tych samych miejscowościach o takim samym przeznaczeniu rolniczym.
– Rzeczywiście obecnie wykonane wyceny znacznie odbiegają od tych z 2011 r., kiedy to wypłacano odszkodowanie w wysokości 15 – 16 złotych za metr kwadratowy, natomiast obecnie kształtuje się to na poziomie 5-7 zł. – wyjaśnia radca prawny Jacek Kopacz z Kancelarii Prawnej JK KOPACZ.
Główną przyczyną takiego stanu rzeczy jest zmiana rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, a dokładnie jej § 36, która nastąpiła w dniu 26 sierpnia 2011 r. Zmiana ta spowodowała iż dla oszacowania ceny działki uwzględnia się sposób faktycznego jej użytkowania, natomiast w poprzednim stanie prawnym, ustalano cenę nieruchomości porównując ją do cen działek jakie uzyskiwano ze sprzedaży nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne, które były znacznie wyższe.
Czy to oznacza że zmiana rozporządzenia pogorszyła sytuację właścicieli nieruchomości.
I tak i nie, ponieważ zmiana ta jest bardzo niekorzystna dla właścicieli nieruchomości rolnych i leśnych, których wywłaszczanych jest znacznie więcej w powiecie mieleckim, natomiast poprawia sytuację właścicieli nieruchomości o przeznaczeniu budowlanym czy inwestycyjnym. Bierze się to stąd iż poprzednio bez względu jaka to była działka rolna, leśna czy budowlana, jeżeli przeznaczona została po budowę drogi ustalane było odszkodowanie w powiecie mieleckim średnio na poziomie 16,00 zł. za metr kwadratowy. Tak ustalona cena nie miała odzwierciedlenia w realnej wartości działki ponieważ była ona wyższa dla działek rolnych, natomiast znacznie zaniżona działek budowlanych.
Pokazuje to przykład mojej klientki mieszkanki powiatu mieleckiego, właścicielki działki budowlanej przejętej pod budowę drogi. Nieruchomość jej przed zmianą rozporządzenia wyceniona została na kwotę17 zł./m2 , natomiast po zmianie, po zaledwie kilku miesiącach, na 36 zł./m2.
Więc skąd taka różnica w cenach tych samych działek.
W mojej opinii przyczyną takiego stanu rzeczy jest fakt iż w poprzednim stanie prawnym przyjęto poziom cen nie mający do końca odzwierciedlenia w realnych wartościach nieruchomości, natomiast obecnie zostało to znacznie urealnione.
W taki razie zachodzi pytania po co ta zmiana.
Przygotowując się do prowadzenie spraw o odszkodowanie za wywłaszczone grunty, zapoznałem się z uzasadnieniem do zmiany omawianego przez nas rozporządzenia,
w którym jest powiedziane wprost iż zmiana ta ma na celu przede wszystkim przynieść oszczędności budżetu państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego, w związku
z obniżeniem wypłacanych wynagrodzeń.
Jak w obecnej sytuacji powinni się zachować właściciele działek przejętych pod budowę dróg publicznych, w szczególności z gminy Gawłuszowice i Tuszów Narodowy, przede wszystkim czy maja szansę na większe odszkodowania niż proponuję się im to obecnie.
W mojej opinii uzyskanie ceny takiej jaka płacona była w 2011 r. tj. na poziomie 16 zł./m2, jest praktycznie niemożliwe, niemniej jednak nie oznacza to iż należy godzić się na zaproponowane wyceny, ponieważ w dużej części przypadków jest szansa na uzyskanie ceny wyższej niż 5,00 zł./m2.
Jednak chciałbym zaznaczyć iż nie ma uniwersalnego sposobu na wywalczenie większego odszkodowania, ponieważ do każdej wyceny należy podchodzić indywidualnie,
a to z uwagi na fakt iż działki różnią się od siebie miejscem położenia, bonitacją gleby, czy tzw. uzbrojeniem, choćby dla przykładu podać należy iż jedne działki graniczą z drogami publicznymi inne natomiast położone są w znacznej od nich odległości, co może mieć wpływ na jej cenę. Ważnym czynnikiem wpływającym na wysokość odszkodowania będzie również sytuacja na rynku nieruchomości. Na szczególną uwagę zasługuje fakt iż w powiecie mieleckim jest bardzo duża rozpiętość cenowa, ponieważ najniższa cena nieruchomości rolnych kształtuje się na poziomie około 2,00 zł/m2, natomiast najwyższa znana mi to 14 zł/m2, za taką ceną ostatnio została sprzedana działka rolna w miejscowości Tuszów Mały przez Agencję Nieruchomości Rolnych.